Kein französisches Gesetz beschränkt die Anzahl der Mietverträge, die eine natürliche Person gleichzeitig unterzeichnen kann. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 regelt den Wohnmietvertrag, enthält jedoch keine Klausel zum Verbot der Mehrfachmiete. Ein Mieter kann daher zwei, drei oder mehr Mietverträge parallel haben, vorausgesetzt, er erfüllt die Bonitätsanforderungen jedes Vermieters.
Wohnmietvertrag und zivilrechtlicher Mietvertrag: zwei Systeme, die nicht verwechselt werden sollten
Die Mehrfachmiete wirft nicht nur eine rechtliche Frage auf, sondern auch eine Frage der rechtlichen Qualifikation. Ein Mieter kann einen nach dem Gesetz von 1989 unterliegenden Mietvertrag für seine Hauptwohnung und einen zivilrechtlichen Mietvertrag für eine zweite Wohnung haben.
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Dieser zweite Mietvertrag, der häufig im Rahmen von LMNP oder für ein berufliches Domizil abgeschlossen wird, unterliegt nicht den schützenden Bestimmungen des Gesetzes von 1989: keine Mindestdauer von drei Jahren, keine Mietobergrenze, kein automatisches Verlängerungsrecht.
Die Unterscheidung hat direkte praktische Konsequenzen. Der zivilrechtliche Mietvertrag verleiht der zweiten Wohnung nicht den Status einer Hauptwohnung. Wenn der Mieter die Mehrheit seiner Nächte dort verbringt, könnte der Vermieter der ersten Wohnung die Qualifikation als Hauptwohnung anfechten, was die gesetzlichen Schutzmaßnahmen für diesen Mietvertrag beeinträchtigen würde. Wir empfehlen, den vorgesehenen Gebrauch jeder Wohnung im Vertrag schriftlich festzuhalten, um Unklarheiten im Falle eines Streits zu vermeiden.
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Um die Frage zu vertiefen, ob man zwei Mietverträge haben kann auf Annonces France, wird das Thema dort aus der Perspektive der konkreten Schritte zur Erstellung eines Dossiers behandelt.
Bonität und Bürgen: das wahre Hindernis der Mehrfachmiete
Das Recht erlaubt die Mehrfachmiete, aber die Bonität bleibt der entscheidende Filter. Jeder Vermieter bewertet den Aufwand des potenziellen Mieters. Wenn zwei Mieten addiert werden, verschlechtert sich das Verhältnis von Einkommen zu Mietkosten mechanisch. Die meisten Eigentümer und Agenturen setzen eine Obergrenze für den Aufwand, und die Berechnung umfasst alle Mietverpflichtungen des Bewerbers.
Das Mietdossier muss diese Realität widerspiegeln. Eine unterlassene Offenlegung eines anderen Mietvertrags setzt den Mieter dem Risiko einer Kündigung wegen betrügerischer Machenschaften aus, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass das übermittelte Dossier unvollständig oder irreführend war.
Institutionelle Bürgen und Doppelvertrag
Der Aufstieg der institutionellen Bürgen (Visale, Garantme, SmartGarant) hat die Situation verändert. Einige dieser Organisationen akzeptieren es, einen Mieter mit mehreren Mietverträgen abzusichern, vorausgesetzt, der Gesamtausgabenanteil bleibt innerhalb ihrer Kriterien. In der Praxis analysiert der Bürge die Summe der Mieten im Verhältnis zu den Nettoeinkommen und nicht jeden Mietvertrag einzeln.
Einige Punkte, die vor der Unterzeichnung eines zweiten Mietvertrags beim Bürgen zu überprüfen sind:
- Deckt der Bürge ausdrücklich einen Mieter mit mehreren Verträgen ab, oder ist seine Garantie auf einen aktiven Vertrag beschränkt?
- Gilt die garantierte Mietobergrenze pro Vertrag oder für alle Verpflichtungen zusammen?
- Wird die Solidaritätsklausel eines bestehenden Wohngemeinschaftsvertrags bei der Berechnung des Aufwands für den zweiten Vertrag berücksichtigt?
Wohngemeinschaft und Mehrfachmieten: ein rechtlich eigenständiger Fall
Artikel 8-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, eingeführt durch das ALUR-Gesetz, regelt die Wohngemeinschaft in zwei Formen: einheitlicher Vertrag oder individuelle Verträge. Ein Mieter kann durchaus Mitunterzeichner eines Wohngemeinschaftsvertrags sein und gleichzeitig einen individuellen Mietvertrag für eine andere Wohnung haben. Die beiden Verträge bestehen ohne rechtliche Interferenz, aber die Verpflichtungen addieren sich.
Die Solidaritätsklausel, die in den meisten einheitlichen Wohngemeinschaftsverträgen enthalten ist, schafft ein oft unterschätztes Risiko. Der Mitbewohner bleibt solidarisch für die Mietschulden, selbst nach seinem Auszug, für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach Ablauf der Kündigungsfrist. Ein Vermieter, der das Dossier für einen zweiten Vertrag prüft, wird diese residuale Solidarität als aktive finanzielle Verpflichtung berücksichtigen.
Hausratversicherung: eine Pflicht pro Wohnung
Jeder Mietvertrag erfordert den Abschluss einer separaten Hausratversicherung. Keine Standard-Mehrgefahrenversicherung deckt zwei Wohnungen unter einem einzigen Vertrag ab. Der Mieter muss eine Bescheinigung für jede Adresse vorlegen, andernfalls kann der Vermieter eine Mahnung aussprechen und den Vertrag nach einem Monat ohne Regulierung kündigen.
Wohnsteuer und Zweitwohnung zur Miete
Seit der schrittweisen Abschaffung der Wohnsteuer für Hauptwohnungen zahlt der Mieter mit zwei Verträgen diese Steuer nur für die Wohnung, die als Zweitwohnung qualifiziert ist. Die Unterscheidung basiert auf einem faktischen Kriterium: Die Wohnung, die am 1. Januar des Steuerjahres tatsächlich und regelmäßig bewohnt wird, gilt als Hauptwohnung.
In bestimmten Gemeinden in angespannten Gebieten wird eine Zusatzsteuer auf Zweitwohnungen erhoben. Der Mieter, nicht der Eigentümer, ist dafür verantwortlich. Die Mehrfachmiete kann daher zu einer nicht unerheblichen Steuerlast führen, die selten bei der Unterzeichnung des zweiten Vertrags antizipiert wird.
Dokumentationspflichten und Diagnosen: die Last verdoppelt sich
Jeder Mietvertrag erzeugt seine eigenen obligatorischen Anhänge: Energieeffizienzdiagnosen, Feststellung des Risikos einer Bleiexposition, Zustand der Risiken und Umweltverschmutzung, Informationsblatt. Bei möblierten Wohnungen kommt ein detailliertes Inventar hinzu. Der Mieter muss alle diese Dokumente für jede Wohnung aufbewahren, da sie die Gültigkeit des Vertrags und die Rechtsmittel im Streitfall beeinflussen.
Die Sanktionen für den Vermieter, der diese Anhänge auslässt (verwaltungsrechtliche Geldbuße, die erheblich sein kann), entbinden den Mieter nicht von der Pflicht, deren Vorhandensein zu überprüfen. Ein Mietvertrag ohne die erforderlichen Diagnosen kann hinsichtlich der Gültigkeit bestimmter Klauseln, insbesondere derjenigen zur Energieeffizienz, angefochten werden.
Die Mehrfachmiete von zwei Mietverträgen bleibt eine legale, aber administrativ und finanziell anspruchsvolle Angelegenheit. Die rechtliche Qualifikation jeder Wohnung, die globale Berechnung des Aufwands und die Versicherungsverpflichtungen pro Adresse sind die drei Punkte, auf die man vor jeder Unterzeichnung achten sollte.